2017年年中，西南财经大学甘犁教授发布的一份调查报告显示：在中国家庭的资产中，房地产占比已经高达68%，北京和上海则高达85%。显然，房地产早已成为中国家庭最主要的资产，有些家庭的房地产持有比例甚至更高。

高比例持有房地产，既与房地产属于家庭最重要的生活资料有关，也与房地产最近十几年在中国经济中扮演的角色和表现有关。在现阶段，拥有房地产不仅是财富的象征，也是财富保值增值、对抗经济波动和财富贬值的最佳选择之一。

笔者团队长期从事私人财富保护传承法律服务，在接待的客户中，拥有数十套房地产的家庭不在少数。虽然我国对土地使用权设置了限制期限，但大家对土地使用权到期后能够依法得到续期均深信不疑。富一代积累的资产，在自己年老之时，势必要传给子女后代。所以越来越多的客户开始关心，如何将拥有的房地产更长久地传承下去。

与金融资产相比，房地产虽然具有较强的保值增值性，但流动性不强，转让成本较高，所有权转移手续较为复杂，加之持有和管理需要一定的成本，因此在传承安排中具有较大的特殊性。

根据我们的实践总结，房地产传承从时点、方式、效果和目前法律制度等方面综合来看，通常分为生前赠与、法定或遗嘱继承、家族信托三种方式，优势上各有不同。一、生前赠与传承模式：可满足短期需求 难以长期传承

房地产的生前赠与传承是指父母健在时，将所拥有的房地产提前转移到子女名下，了却身后继承的麻烦，能够有效防止未来亲人争产，也可以有效规避未来可能产生的遗产税预期风险。

在生前赠与传承方式中，根据房地产的持有现状，转移所有权所产生的成本各有不同。如房地产登记在父母名下，可直接通过赠与方式转移给子女。虽然直系亲属之间的房地产赠与有一定的免税政策，但因为赠与需要承担公证费、契税等税费，在实践中，有些情况下，通过买卖方式转移所有权，可能成本更低。无论通过赠与还是买卖，都是父母生前将拥有的房地产无偿传承给子女的一种安排。

房地产生前赠与传承方式存在较大弊端，根本原因就是父母过早地失去了对房地产的控制权，并导致很多意想不到的问题。

子女不孝

老人拥有财产，能够提升在家庭中的地位与话语权，也是促使部分素质不高的子女孝敬父母的潜在动力，特别是多子女家庭。失去财产，也就意味着失去了家庭地位与话语权，一旦房地产所有权转移给了子女，后期再因子女不孝等原因向法院起诉要求返还房产，法院是难以支持的。

子女负债

作为自然人，无论是对外投资、经营企业还是对外担保、意外事故及侵权行为，都可能产生大量债务，在不能主动清偿时，其名下的财产将成为责任财产被法院强制执行，父母无偿过户给子女的房产，也一样会成为强制执行的对象。

子女婚变

父母将房产赠与已婚子女，应当做好赠与协议条款的设计。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外（即遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为个人财产）。

在实践中，父母赠与给子女的房地产通常未作特别安排，应算已经作了指定赠与的安排，但房地产在婚后卖出再投资，也很容易被认定为子女的夫妻共同财产，如果子女发生婚变，夫妻共同财产原则上要作平等分割。作为父母，一定不愿意看到自己给儿女的房地产，被已经离婚的媳妇或女婿分走一半。

子女去世

由于交通意外、环境污染及心理压力等导致的英年早逝时有发生，白发人送黑发人的悲剧也时有耳闻。父母赠与子女的房地产，无论子女占有多少份额，在子女去世时都属于其个人遗产，子女的亲生父母、养父母、形成抚养关系的继父母、配偶、婚生子女、非婚生子女、养子女、形成抚养关系的继子女，都可能成为其法定继承人，继承并分割去世子女从父母处受赠的房地产，导致资产分散与外流。

子女挥霍

子女作为具有独立思想和情感的法律主体，有自己的生活方式和消费观念，如果子女是一位广交朋友、挥金如土的豪爽人士，父母赠与子女名下的房地产，属于子女的个人财产，子女有权任意处分。如果子女将房地产变卖用于花销，父母可能束手无策。

多代失传

对于希望将房地产资产进行多代传承安排的父母而言，如果直接将房地产赠与子女，未来子女可能不愿按照父母意愿继续传承，父母将无法左右。

通过生前赠与传承方式向子女直接转移房地产，能够满足向子女一代传承房地产资产的短期需求，但无法满足家族多代传承及长远发展的目标。对于拥有房地产数量较多的父母，可以选择把部分房地产直接赠与子女，满足他们的生活需要，更多的房地产资产则需要选择更加合适的传承方式。

二、继承传承模式：缺乏事前规划，风险难控

所谓继承传承方式，就是父母在生前不对房地产的所有权进行转移，而是等到自己去世后，再由子女后代通过法定继承或遗嘱继承方式，取得房地产所有权的一种传承方式。

用继承方式传承房地产资产，对父母比较有利，不用担心失去房地产的生前控制权，还能够通过对遗嘱工具的运用，对子女进行正向激励。但其弊端也很明显，主要表现在以下几个方面。

程序复杂

无论法定继承还是遗嘱继承，都是在父母去世后才能开始进行，都需要一定的成本费用，还需要全体法定继承人的现场配合，提供各种证明文件。如果全体同一顺位继承人没有任何争议，可以通过继承公证程序完成继承，如果任何一位继承人存在不同意见，或者无法提供充份的证明文件，则要对簿公堂，通过法院诉讼程序进行继承，不仅程序复杂，还会伤害亲情。

有些无法提供有效证明文件的继承人，面对父母留下的房地产陷入继承程序僵局的案例不在少数。如果房地产分布在不同国家和地区，将更加复杂，因为不同国家和地区的继承法律与程序都不一样，需要一个一个国家或地区去履行继承手续，时间与结果更是难料。

难保隐私

对于有过多次婚姻、子女众多、关系复杂的家庭，在进入继承程序后，需要对全体继承人公布继承人与被继承人的身份关系，被继承人名下房地产的登记情况、占有情况、收益情况、分配情况等，隐私保护较差。

家人争产

房地产属于高价值资产，又占据家庭资产的重要部分，是继承人重点关注和争夺的遗产对象。在存在多名继承人的情况下，一旦有人对财产分割方案不满意，或者对遗嘱本身的真实性产生怀疑，就容易产生纠纷，发生矛盾，最后结果通常都是亲人反目、诉诸公堂，这样的案例数不胜数。

遗产税负

在有遗产税制度的国家或地区，如果选择身后继承房地产，继承人将需要按照遗产评估价缴纳高额的遗产税，否则无法继承。中国大陆目前没有开征遗产税，未来是否开征，难以确定，但这种风险预期还是存在的，按照目前网传信息和国际通例，一旦开征，税率可能会在50%上下。

房地产身后继承传承方式，除了存在上述特有的弊端外，还与生前赠与传承方式一样，需要面对子女负债、子女婚变、子女去世、子女挥霍、多代传承难继等各种风险。因此，身后继承传承房地产的方式，是最缺乏事前规划的传承方式，也是风险最大最容易失控的一种方式。

三、家族信托传承模式：风险最小、控制最强、方式最佳

家族信托发源于13世纪的英国，16世纪正式成为一项法律制度，后流传到世界各国，美国在南北战争之后将其发扬光大，中国最早于1840年就引进了信托制度，解放后的1978年，信托制度在中国大陆得到恢复，并于2001年10月1日颁布实施《中华人民共和国信托法》，使信托成为中国大陆一项重要的金融与财产法律制度。

家族信托是全球各国通行的财富保护传承方式，也是全球王室、富裕家族、成功人士普遍使用的财富保护传承工具。国内媒体从2012年开始重点关注中国大陆的家族信托专业服务发展动态，使得家族信托业务在中国大陆发展迅速，从最初的纯资金家族信托，到股权家族信托，再到不动产家族信托，已经实现了私人财产形式的家族信托全覆盖。笔者团队在2015年推出的国内资金+SPV（股权/不动产）家族信托模式，也为国内房地产资产放入家族信托扫清了法律制度限制与管理风险障碍，并得以全面推行，成为国内房地产资产放入家族信托的通行模式。

根据媒体公布的消息，2017年，为了将后辈的婚姻风险隔断，宋女士将位于北京核心地段的十几套房地产全部转移给了由她成立的家族信托，并将受益人定为“直系血亲后代非配偶继承人”。值得注意的是，在使用宋女士的资金信托购买其房地产时，需要按北京当地的要求缴纳二手房交易费用，而在信托持有这些房地产后，每年还需按照国家和地方政府规定缴纳0.84%的房地产持有税。北京银行私人银行客户经理彭天一表示：“以上各项费用的加总并不低，在目前的法律框架下，这些税费均无法避免，但跟后辈姻缘风险相比，这些支出值得。”

通过家族信托方式传承房地产，除了需要承担一次性的设立费、过户税费和每年一定金额的管理费成本外，可以称得上完美，它几乎能够解决生前赠与传承及身后继承传承房地产产生的所有问题。

财产保密

设立房地产家族信托，等于是受托的信托公司以自己的名义开立了一个秘密账户，帮助委托人存放房地产。设立家族信托后，房地产登记的所有权人既不是委托人，也不是受益人，而是信托公司或其持有SPV架构，达成财产保密效果。

隔离债务

放入家族信托的房地产，首先必须是委托人合法所有并具有处分权的财产。在实践中，也有通过家族信托中的资金，购入新的房地产，法律效果是一样的。无论是委托人、受托人或者受益人未来产生多少个人债务，家族信托中的房地产都是安全的，不会被人民法院当成责任财产进行查封执行。

婚变保护

放入家族信托的房地产，可以指定子女使用，但所有权并不属于子女，更不属于其夫妻共同财产，万一子女发生婚变，家族信托中的房地产不会分割流失。当然，拥有大量房地产的单身人士，也可以在婚前通过单方家族信托来隔离保护婚前取得的房地产。

无关继承

专业的家族信托架构设计，能够完全绕开法定继承或遗嘱继承的程序和限制。无论委托人还是受益人，如果发生人身意外，其名下的其他财产，均会作为遗产由继承人进行分配或争夺，但放入家族信托中的财产，在委托人去世后，除非委托人是唯一的受益人，否则家族信托继续有效，信托财产不属于遗产，不存在继承人分割的可能。我们要做的就是调整受益人。

无视遗产税

委托人去世时，放入家族信托的房地产，除非因为委托人是唯一的受益人屠致信托终止，否则信托继承存在，信托财产不属于委托人的遗产，对于开征遗产税的国家和地区，不属于遗产的信托财产是无需交纳遗产税的。相较于目前国际通行的动辄税率50%左右的遗产税，房地产家族信托的设立费用和管理费用几乎可以不用考虑。

控制子女挥霍

房地产放入家族信托后，虽然指定了子女作为受益人，但他只有使用权，没有处分权，除非特别授予他这项权利。因此，就算他想变卖挥霍，也没有这个权力。这不仅能更好地保护家庭财产安全，还能对子女的不良行为有一个很好的引导与规范。

实现多代传承

放入家族信托中的房地产，属于家族资产，不属于任何家族成员个人财产，除非信托条款开放了处分权，否则子女后代都无权随意变卖，但可以一代一代使用下去，自然实现了房地产的多代传承。

家族精神传承

笔者经常告诉客户，从成本考虑，并不是所有房地产资产都适合放入家族信托。对于短期持有的投资性房地产，建议暂时不用放入，而是等到投资结束变现为现金时，再放入家族信托中，这将节约大量的税费成本。现金放入家族信托后，如果需要，可以购入新的房地产，但不会增加税负。但对于家族的主要居住房屋，或者是希望长期持有的家族不动产，则可以直接放入家族信托，虽然会产生一定的税费，但对于预期风险隔离、多代传承需要、亲人心灵归属及家族成员凝聚而言，是完全值得的。

房地产，是我们最重要的家族资产，它不仅仅具有极高的经济价值和保值功能，还因为其具有有形性，往往被赋予了深厚的感情内涵，甚至已经积淀成家族精神的象征和家族成员亲情的寄托。作为家族资产的缔造者，将这种带有家族精神的资产传承下去，既是使命，也是责任！

文/李魏 米兰贝拉家族办公室家族信托与传承规划首席专家